Por Redação – Tribuna da Cidade
Créditos: Marcello Sampaio
Uma disputa envolvendo contrato de locação residencial em Curitiba revela um cenário que vai além de um simples desacordo entre locador e locatário e levanta um debate jurídico sensível sobre a validade de cobranças formalizadas em cartório frente à existência de comprovantes de pagamento. O caso gira em torno de um contrato firmado por 24 meses, com aluguel bruto de R$ 3.000,00, reduzido para R$ 2.700,00 mediante bonificação por pagamento pontual, acrescido de encargos como IPTU de R$ 105,00 e seguro residencial de R$ 40,00, totalizando aproximadamente R$ 2.845,00 mensais. Ainda assim, uma notificação extrajudicial registrada em cartório aponta uma suposta inadimplência referente a três meses consecutivos, somando R$ 10.459,75, valor que inclui encargos, juros e taxas, além de condomínio, com exigência de pagamento em prazo improrrogável de apenas cinco dias, sob pena de despejo e cobrança judicial.
O elemento que mais chama atenção e sustenta a controvérsia é o próprio contrato, que estabelece de forma expressa que o pagamento deve ser realizado por meio de depósito bancário, sendo o comprovante considerado recibo válido de quitação. Essa cláusula, considerada padrão no direito locatício, ganha peso determinante diante da possibilidade concreta de existência de comprovantes de pagamento, o que pode desmontar completamente a tese de inadimplência apresentada na notificação registrada em cartório. Conforme apontado na análise documental , a narrativa construída pela cobrança entra em choque direto com a própria regra contratual que reconhece a quitação por meio bancário, abrindo espaço para questionamentos sobre a legitimidade da cobrança.
Especialistas em direito imobiliário ouvidos pela reportagem são categóricos ao analisar esse tipo de situação. “Se o contrato estabelece que o comprovante bancário tem validade como recibo, qualquer cobrança que desconsidere esses registros perde sustentação jurídica. Não existe dívida onde há prova de pagamento”, afirma um advogado especialista na área. O entendimento é reforçado por outro jurista consultado, que vai além: “O registro em cartório não valida o conteúdo, apenas dá publicidade. Ele não transforma uma cobrança em legítima se ela for baseada em premissas equivocadas ou inexistentes”.
Outro ponto crítico identificado está na composição do valor cobrado. A notificação inclui encargos condominiais, mas o contrato analisado faz distinção clara entre despesas ordinárias, de responsabilidade do inquilino, e despesas extraordinárias — como fundo de reserva, obras e melhorias estruturais — que devem ser suportadas pelo proprietário. Caso esses valores tenham sido incluídos indevidamente na cobrança, há um possível aumento artificial da dívida, o que pode caracterizar cobrança excessiva ou até indevida, conforme destacado nos pontos analisados .
Além disso, a cobrança considera multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária pelo IPCA, penalidades previstas em contrato, mas que só podem incidir sobre valores efetivamente em aberto. Caso existam pagamentos realizados, ainda que parciais, esses encargos podem ter sido aplicados de forma indevida, agravando ainda mais a inconsistência da cobrança. Soma-se a isso a existência de garantias contratuais, como um fundo equivalente a dois meses de aluguel, no valor de R$ 5.400,00, que deveria ser considerado na composição de qualquer eventual débito, o que também levanta questionamentos sobre a metodologia utilizada na cobrança apresentada.
O prazo de cinco dias imposto na notificação para quitação integral do valor também é visto como um fator de pressão. Embora juridicamente possível em notificações extrajudiciais, especialistas alertam que esse tipo de prazo, aliado à ameaça direta de despejo, pode ser interpretado como tentativa de constrangimento ou indução ao pagamento, especialmente quando há controvérsia sobre a própria existência da dívida. “A ação de despejo não é automática. Ela depende de prova clara e inequívoca de inadimplência. Se o inquilino apresentar comprovantes, a ação pode ser julgada improcedente e ainda gerar responsabilização por cobrança indevida”, destaca outro especialista ouvido pela reportagem.
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é clara ao estabelecer que o despejo por falta de pagamento só pode ocorrer quando há inadimplência real, comprovada e atual. O artigo 9º da legislação prevê a rescisão do contrato por falta de pagamento, mas condiciona essa medida à efetiva existência da dívida. Além disso, o ordenamento jurídico brasileiro, por meio do Código Civil, consagra o princípio da boa-fé objetiva, que exige transparência, lealdade e coerência entre as partes. Quando há divergência entre cobrança e prova documental, prevalece a prova.
O caso evidencia um cenário típico de conflito entre formalidade e realidade. De um lado, uma cobrança registrada em cartório, revestida de aparência legal e acompanhada de valores expressivos. Do outro, a possibilidade concreta de pagamentos realizados que, se confirmados, tornam a cobrança juridicamente insustentável. Essa dualidade expõe uma fragilidade nas relações locatícias: o uso de instrumentos formais como meio de pressão, mesmo diante de possíveis evidências contrárias.
A disputa, que poderia ser resolvida administrativamente com análise de documentos e conciliação, tende a evoluir para o Judiciário, onde a verdade será definida não pelo documento registrado, mas pela prova efetiva dos fatos. E nesse cenário, a máxima jurídica se impõe: quem alega, prova — mas quem paga e comprova, não deve.
Quando uma cobrança ganha carimbo, número de registro e linguagem jurídica, ela passa a carregar uma aparência de verdade. Mas aparência não é prova. E no direito, essa diferença é tudo.
O caso escancara um problema que se repete silenciosamente em todo o país: a tentativa de transformar formalidade em legitimidade. Registrar uma notificação em cartório não cria dívida. Não substitui comprovante. Não invalida pagamento. O cartório não julga, não investiga, não decide — ele apenas registra.
O que está em jogo aqui não é apenas um contrato de aluguel. É o princípio básico da segurança jurídica. Se comprovantes bancários — reconhecidos no próprio contrato como recibo — forem ignorados, abre-se um precedente perigoso: o de que pagar não basta. E isso é inaceitável.
Mais grave ainda é quando valores são inflados com encargos questionáveis, prazos são comprimidos para cinco dias e o despejo é usado como ameaça. Isso não é apenas cobrança. Isso pode ser pressão.
A Lei do Inquilinato não protege inadimplente. Mas também não permite abuso. O direito não pode ser usado como ferramenta de intimidação.
A linha entre cobrar e constranger é fina. E quando ela é ultrapassada, o problema deixa de ser contratual e passa a ser jurídico — e, em alguns casos, moral.
É preciso dizer com todas as letras:
quem paga, não deve.
quem prova, não pode ser acusado.
e quem cobra sem base, pode responder por isso.
No fim, não será o cartório que decidirá essa história. Será a prova. Sempre ela.
Créditos: Marcello Sampaio
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