Por Marcello Sampaio | Coluna Habitação | Jornal e Portal Tribuna da Cidade
Atualizado em 7 de maio de 2025
As negociações de aluguel são influenciadas por uma série de fatores, com a situação econômica desempenhando um papel central. Em tempos de crise econômica ou inflação elevada, como ocorre atualmente no Brasil — com o IPCA acumulado em 12 meses girando em torno de 4,7% e os índices de reajuste de aluguel, como o IGP-M, registrando queda acumulada de -3,2% — os locatários tendem a ter mais espaço para negociação. Isso ocorre porque dificuldades financeiras da população e aumento da inadimplência forçam os proprietários a reverem suas estratégias para evitar a vacância dos imóveis.
No entanto, em regiões com alta demanda por imóveis e oferta limitada — como bairros centrais ou próximos a polos comerciais e educacionais — o poder de barganha dos inquilinos diminui. Nesses casos, os locadores podem manter os preços elevados, contando com a alta rotatividade e interesse de novos pretendentes.
Além disso, o mercado de locação é dinâmico e impactado por localização, infraestrutura e valorização. Em períodos de incerteza econômica, a flexibilidade tende a aumentar, especialmente para imóveis de menor atratividade ou em regiões periféricas.
Como a localização influencia as negociações?
A localização de um imóvel é um dos principais determinantes de seu valor de aluguel. Áreas com boa infraestrutura, acesso ao transporte público, proximidade de escolas, hospitais e comércio têm maior valorização e, consequentemente, oferecem menor margem de negociação para o inquilino.
Já imóveis em regiões menos favorecidas ou com baixa procura podem apresentar valores mais acessíveis e maior abertura para concessões por parte dos proprietários.
O que diz a Lei do Inquilinato?
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, rege os contratos de locação urbana no Brasil. Ela passou por atualizações em 2023 para ampliar as garantias legais e adaptar as relações locatícias às novas realidades econômicas e sociais.
A lei estabelece diretrizes para contratos residenciais, comerciais e por temporada, excluindo imóveis rurais, garagens autônomas, apart-hotéis e leasing.
Linha do Tempo: Lei do Inquilinato e evolução do mercado de locação
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1991: Promulgação da Lei nº 8.245 — regula aluguéis urbanos e garante direitos e deveres a locadores e locatários.
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2009: Reforma significativa da lei — facilitando ações de despejo e mudanças nos prazos de notificação.
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2015–2020: Crescimento da locação por temporada impulsionado por plataformas digitais (Airbnb, etc.).
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2023: Nova atualização legal — simplificação de garantias locatícias, mediação extrajudicial incentivada, e regras mais flexíveis para revisões contratuais.
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2024–2025: Inflação controlada, IGP-M com deflação, mercado pressionado pela alta demanda e déficit habitacional nas grandes cidades.
Dicas e estratégias para negociar o aluguel em 2025
Negociar o valor do aluguel pode parecer difícil, mas com preparo e argumentos bem fundamentados, é possível obter boas condições. Veja algumas estratégias eficazes:
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Pesquisa de Mercado: Consulte valores de imóveis similares na mesma região. Sites especializados e portais imobiliários são aliados valiosos.
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Argumentos econômicos: Use dados atualizados como a deflação do IGP-M e o cenário de desaceleração do consumo para argumentar contra reajustes automáticos.
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Contrapartidas: Proponha contratos mais longos, pagamento antecipado ou cuidados com o imóvel como diferencial para reduzir o valor do aluguel.
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Flexibilidade e diálogo: Muitos proprietários preferem manter um bom inquilino a correr o risco de inadimplência ou vacância.
O papel dos contratos e aditamentos
Todo contrato de aluguel deve ser escrito, detalhando:
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Valor e forma de pagamento
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Prazo de locação
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Índice de reajuste anual
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Responsabilidades sobre tributos e taxas
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Garantias locatícias (caução, fiador, seguro-fiança etc.)
Alterações durante a vigência devem ser feitas por aditamento contratual, firmado por ambas as partes. Após 36 meses de contrato, é permitido judicialmente pleitear revisão de valor de aluguel, caso não haja acordo amigável.
um mercado desafiador, mas com oportunidades
Em meio a um cenário de instabilidade e custos crescentes de moradia, conhecer seus direitos e manter-se informado são as melhores formas de garantir condições justas na locação. A retomada do interesse por viver nas regiões centrais e os incentivos à moradia social, como o programa “Curitiba de Volta ao Centro”, evidenciam que o aluguel continuará sendo uma peça-chave no acesso à habitação no Brasil.
Marcello Sampaio
Colunista da Coluna Habitação, do Jornal e Portal Tribuna da Cidade. Especialista em políticas públicas urbanas e mercado imobiliário.
